Die Bildung von Wohneigentum gilt nach wie vor als einer der wichtigsten Bausteine in der Alterssicherung. Studien zeigen: Wer im Rentenalter zur Miete wohnt, ist vergleichsweise oft von Altersarmut betroffen. Doch seit Jahren bewegt sich die Wohneigentumsquote in Deutschland auf einem sehr niedrigen Niveau. Vor allem die jüngere Generation wohnt zur Miete – obwohl der Wunsch nach den eigenen vier Wänden hoch ist. Das hat mehrere Gründe, die sich zum Teil gegenseitig beeinflussen:
- Fehlendes Eigenkapital: Wohneigentum kostet im Durchschnitt 300.000 Euro. Dafür benötigt man zwischen 30.000 und 90.000 Euro Eigenkapital. Nicht einmal 12 Prozent der jüngeren Mieter im Alter zwischen 25 und 40 Jahren haben so viel angespart – aus verschiedenen Gründen.
- Hohe Bau- und Kaufnebenkosten: Maklerhonorar, Notarkosten, Grunderwerbsteuer – für die Nebenkosten müssen Bau- und Kaufinteressenten zusätzlich zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren.
- Gestiegene Kosten für Baumaterial: Insbesondere die Holzpreise haben in den vergangenen Monaten stark angezogen.
Ein Blick auf unsere Nachbarn zeigt, wie die Hürden beim Immobilienkauf gesenkt werden können.
Wie ebnen andere Länder den Weg ins Eigenheim?
Im Rahmen einer Studie verglich das Kölner Institut für Wirtschaft (IW) die Wohneigentumspolitik Deutschlands mit ausgewählten europäischen Ländern (Belgien, Dänemark, Frankreich, Irland, Niederlande, Schweden, Großbritannien). Im Fokus standen dabei drei Fragen:
- Wie ist die Grunderwerbsteuer gestaltet?
- Wie wird das selbstgenutzte Wohneigentum steuerlich behandelt?
- Welche weitere Unterstützung gibt es bei der Finanzierung?
Anhand dieser haben die Forschenden verschiedene Instrumente zur Erhöhung der Wohneigentumsquote identifiziert, die als Vorbild für Deutschland dienen könnten.
Gestaltung der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer zählt wie die Gebühren für Makler und Notar zu den Bau- bzw. Kaufnebenkosten. In der Regel wird sie nicht von den Banken mittels des Kredits finanziert, sondern muss vom Käufer direkt beglichen werden. In einigen Bundesländern beträgt der Steuersatz bereits 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro macht das 19.500 Euro.
Auch viele andere europäische Länder erheben eine Grunderwerbsteuer. Allerdings fällt die Belastung für die Bürger deutlich geringer aus als in Deutschland. Nicht immer liegt das an einem niedrigeren Steuersatz. Länder wie Großbritannien, Belgien und Frankreich haben insgesamt etwas höhere Sätze, sie differenzieren jedoch stärker. Mit Freibeträgen bei der Grunderwerbsteuer oder Stufentarifen unterstützen sie gezielt Erstkäufer, junge Familien und Haushalte, die kleine oder günstige Immobilien erwerben. Wer eine vermietete Immobilie kauft, muss dagegen den vollen Steuersatz zahlen. Ein solcher Stufentarif wäre aus Sicht des IW-Instituts auch eine Reformmodell für Deutschland.
Steuerliche Rahmenbedingungen für Selbstnutzer
In den Niederlanden, Schweden und Dänemark können Haushalte, die ihre Immobilie selbst nutzen, die Zinskosten zudem weitgehend von der Steuer absetzen. Das ist in Deutschland nur bei vermieteten Immobilien möglich. Selbstgenutztes Wohneigentum wird dagegen wie ein Konsumgut behandelt – was im europäischen Vergleich zu höheren Belastungen für Selbstnutzer führt. Der Nachteil gegenüber Anlegern ließe sich durch einen Ausgleich, beispielsweise über Vorteile bei der Grunderwerbsteuer oder spezielle Förderprogramme, vermeiden.
Unterstützung bei der Finanzierung von Wohneigentum
Um ihre Bürger bei der Bildung von Wohneigentum zu unterstützen, nutzen die betrachteten Länder ein breites Spektrum an Maßnahmen. Üblich sind vergünstigte oder komplett zinsfreie Kredite – wie beispielsweise in Frankreich. Die Kredite sind meist an bestimmte Einkommensgrenzen gekoppelt.
Für Deutschland wären vor allem Kreditausfallversicherungen, die Kreditnehmer in Frankreich, Belgien und den Niederlanden abschließen können, attraktiv. Gerät der Kreditnehmer in finanzielle Schwierigkeiten, etwa durch Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder Scheidung, wird das Darlehen weiter bedient. Das schafft Planungssicherheit – nicht nur für die Kreditnehmer, sondern auch für die Banken, die dann auf Eigenkapital verzichten können. Finanziert wird eine solche Versicherung beispielsweise durch einen Einmalbetrag bei Versicherungsbeginn.
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